Thông tin về đề án thành phố Thủ Đức (TP.HCM) cùng loạt dự án hạ tầng được đầu tư hàng nghìn tỷ đồng là lý do chính khiến các nhà đầu tư và một bộ phận môi giới khu vực này ra sức “thổi giá”.

Nhà Thủ Đức đắt gần bằng Phú Nhuận, Bình Thạnh

Theo một khách hàng đang tìm nhà để ở tại phường Linh Tây, quận Thủ Đức, chị có được giới thiệu ngôi nhà 66m2 nằm trong hẻm trên đường số 6 được rao với giá 6,1 tỷ đồng. Tính ra giá đơn vị gần 100triệu/m2. Theo môi giới khu vực này, đây là khu vực rất gần với những trục đường chính như Phạm Văn Đồng, Kha Vạn Cân, đường số 9… Tuy nhiên, với nhu cầu tìm nhà cách cầu Sài Gòn không quá 7km, thì khu vực này lại xa hơn yêu cầu của chị đến gần 5 km, xung quanh là những con đường đông đúc dân cư nên chị Ánh không mấy hứng thú.

“Tuần trước, tôi mới xem một căn 3 tầng 60m2 trong hẻm nhỏ đường Lê Quang Định bên quận Bình Thạnh, nằm ngã 4 Nguyễn Văn Đậu đang bán giá 5,8 tỷ đồng, rẻ hơn căn nhà bên Thủ Đức hơn 300 triệu mà lại gần trung tâm thành phố. Hẻm trước nhà hơi nhỏ nhưng vị trí thuận tiện hơn nhiều so với bên Thủ Đức”, chị Ánh nói.

Ở phân khúc nhà phố, một căn 80m2 tại phường Linh Đông, Thủ Đức với mặt tiền rộng 4m trên đường Kha Vạn Cân đang rao giá 16,3 tỷ đồng, tương đương 204 triệu đồng/m2.

TĐức

Một khu vực có giá đất tăng đột biến của quận Thủ Đức.

Môi giới cho biết đây là mức giá đã được chủ nhà giảm 1,5 tỷ đồng và sẵn sàng thương lượng thêm nếu người mua thiện chí. Ngoài ra, căn nhà này còn có thể cho thuê mặt bằng kinh doanh với giá khoảng 40-45 triệu đồng/tháng trong thời điểm trước dịch bệnh.

Cùng tầm giá này, tại đường Đặng Văn Ngữ gần khúc giao với đường Lê Văn Sỹ (phường 10, Phú Nhuận), một căn nhà diện tích đất 90m2 có 4 phòng ngủ đang tìm người mua giá 19 tỷ đồng, tương đương khoảng 211 triệu đồng/m2.

Có thể thấy giá nhà đất tại Thủ Đức đang dần tiệm cận với các quận gần Quận 1 – trung tâm thành phố.

Thủ Đức 1

Một góc quận Thủ Đức hiện tại.

Ở cả phân khúc nhà ở và đất nền, giá rao bán hiện nay có biến động nhẹ so với thời điểm đầu năm. Trong khi đó, thị trường căn hộ chung cư lại có xu hướng đi ngang, không nhiều biến động do không có dự án mở bán mới, nguồn cung nhỏ giọt.

Trong 3 năm trở lại đây, giá đất Thủ Đức tăng trong khoảng 50-250% tùy khu vực. Những khu vực tăng giá mạnh nhất thường đi kèm với những dự án khu đô thị lớn được triển khai xây dựng. Với các khu vực dân cư ổn định thì mức tăng vừa phải.

Mặt bằng giá bán tăng quá nhanh

Nhìn rộng về thị trường “thành phố Thủ Đức” tương lai với 3 quận là quận 2, quận 9 và Thủ Đức, 2020 là một năm khó khăn do dịch Covid-19 tác động không nhỏ khiến nền kinh tế thế giới và trong nước bị ảnh hưởng.

Với phân khúc thấp tầng, giá đất tăng trong khoảng 50-250% tuỳ khu vực. Những khu vực tăng giá mạnh nhất thường đi kèm với những dự án khu đô thị lớn được triển khai xây dựng. Với các khu vực dân cư ổn định thì mức tăng vừa phải.

Nhiều đại gia bất động sản cũng đang sở hữu quỹ đất lớn hàng trăm ha trong khu vực với dự án đã và đang được triển khai như Vinhomes, Vạn Phúc Group, Đại Quang Minh, Novaland, Keppel Land, Thuduc House… Bên cạnh đó là các quỹ đất từ 20ha trở lên đang ở trong tay các chủ đầu tư như Tiến Phước, Hưng Thịnh Corp, Refico, HDTC.

Đánh giá về thị trường, ông Đặng Quang Long, Tổng giám đốc REIC, nhận định mặt bằng giá bán các sản phẩm giai đoạn mới vẫn cao hơn so với thời điểm này năm ngoái. Riêng khu vực quận Thủ Đức, thị trường vẫn ổn định về mặt bằng giá dù dịch bệnh. Nguồn cung mới của quận Thủ Đức cũng không nhiều trong 8 tháng đầu năm nay, do vậy, khách hàng đều phải tìm sản phẩm ở thị trường thứ cấp.

“Thực tế mặt bằng giá bán bất động sản của thành phố Thủ Đức tương lai tăng quá nhanh so với mặt bằng giá toàn TP.HCM, chỉ còn thấp hơn khu vực trung tâm thành phố, khá cao so với thu nhập của tầng lớp trung lưu”, ông Đặng Quang Long bình luận.

Nhiều người mua phải nhà giá đắt

Nhận định về mức giá hiện tại, ông Trần Khánh Quang, Tổng giám đốc Công ty bất động sản Việt An Hòa, cho rằng bất động sản khu Đông thành phố đang có giá rất cao. Nhiều dự án căn hộ sau khi mở bán trong vòng 12-18 tháng đã tăng giá gấp đôi, dù chưa giao nhà và chất lượng nhà có thể không tương xứng với mức giá đó.

“Ví dụ, với chi phí xây dựng 12 triệu đồng/m2, chủ đầu tư mở bán giá 60 triệu đồng/m2, sau đó sản phẩm bị thị trường đẩy lên đến 100 triệu đồng/m2 trong khi chủ đầu tư không hề có nhu cầu tăng chi phí xây dựng sẽ khiến giá bán vượt xa chất lượng nhà ở”, ông Trần Khánh Quang giải thích.

Nói với Zing, ông đánh giá một bộ phận giới đầu cơ dù không có nhu cầu sử dụng vẫn muốn mua để đấy. Nhóm khách hàng này ít khi quan tâm đến việc có thể cho thuê được hay không mà chỉ mua để chờ giá thị trường tăng lên. Điều này vô tình đẩy giá bất động sản trong khu vực lên rất cao.

khu-do-thi-sang-tao-phia-dong-tphcm

Khu đô thị phía Đông TP.HCM

Khi được hỏi về việc nhiều chủ đầu tư đang định giá sản phẩm ở mức quá cao, dễ dẫn đến tình trạng “ngáo giá”, ông Quang cho rằng giá nhà ở được xây dựng từ giá bán cơ bản, so sánh chất lượng với các sản phẩm khác trên thị trường, về hệ số xây dựng và uy tín của chủ đầu tư.

“Nếu giá bán cao hơn 10-15% so với giá thật của bất động sản có thể gọi là đắt, còn đắt mức trên 30% là ngáo giá. Nhiều người có nhu cầu mua nhưng không có thời gian tìm hiểu nên mua nhà với giá quá cao mà không biết”, ông bình luận.

Theo chuyên gia này, quyết định thành lập thành phố Thủ Đức có thể khiến thị trường sáng lên nhưng khó tăng mạnh. Tuy nhiên, các sản phẩm hướng đến người có nhu cầu ở thực như căn hộ 1,5-2 tỷ đồng/căn hay nhà phố giá 4-5 tỷ sẽ vẫn tiếp tục sôi động.

Bên cạnh đó, ông cũng cho rằng kết nối hạ tầng ở thành phố phía Đông hiện nay vẫn chưa tương xứng để phát triển các dự án cao cấp 4.000-5.000 USD/m2. Trong bán kính 3km quanh khu vực còn thiếu các tiện ích cao cấp về mặt xã hội như bệnh viện, trường học, khu vui chơi, tài chính… Chỉ tiện ích nội khu dự án chưa nói lên được giá trị của những sản phẩm cao cấp. Đây là điều mà Phú Mỹ Hưng đã thực hiện được một cách khá đồng bộ.

Chuyên gia khuyến nghị, trong thời điểm nền kinh tế khó khăn, người đầu tư nên hạn chế vay vốn ngân hàng, nếu cần thiết chỉ nên vay khoảng 30%. Ngoài ra, việc quan trọng là nên lập sẵn kế hoạch trong 12 tháng sắp tới chỉ có chi mà không có thu và tăng cường dự trữ tiền mặt.

Nhà đầu tư chuyển hướng 

Trước tình hình giá cả biến động khi có thông tin về “Thành phố Thủ Đức” thì nhà đầu tư chuyển hướng tìm hiểu các sản phẩm vùng ven. Mà tâm điểm là những khu vực đang được chú trọng xây dựng hạ tầng, có tiềm năng phát triển kinh tế, đô thị. Điển hình như thị trường Nhơn Trạch – Đồng Nai, là vùng đất tiếp giáp gần nhất với Tp.HCM hiện tại, giáp ranh với quận 2, quận 9, Nhà Bè, chỉ cách nhau bởi một con sông, mà có mức giá còn khá thấp để đầu tư lâu dài, hoặc xây nhà để ở và di chuyển đến Tp.HCM một cách thuận tiện.

Sức hấp dẫn của BĐS Nhơn Trạch

Tại phía Đông TP. HCM, một trong những khu vực sở hữu nhiều lợi thế về tiềm năng phát triển và gia tăng giá trị BĐS nhất phải kể đến Nhơn Trạch (Đồng Nai). Nhơn Trạch hiện có 9 khu công nghiệp và 2 cụm công nghiệp với tổng diện tích trên 3.600 ha, thu hút hàng trăm ngàn lao động sinh sống và hơn 5.000 chuyên gia làm việc. Nhơn Trạch cũng được quy hoạch thành khu đô thị công nghiệp – cảng với 9 cảng nội địa đồng thời rất gần với cảng Cái Mép – Thị Vải sẽ là cửa ngõ giao thương phía Nam.

Về đường bộ, nếu đường Hùng Vương, 25A, 25B và 25C được coi là trục xuyên tâm đô thị Nhơn Trạch thì đường 319 sắp đưa vào hoạt động lại có vai trò kết nối 3 tuyến đường trên vào 2 tuyến cao tốc (TP. HCM – Long Thành – Giầu Dây và Bến Lức – Long Thành). Bên cạnh đó, đường 319 còn chạy song song với QL51 qua các khu công nghiệp của Nhơn Trạch, nối thẳng xuống cầu, cảng Phước An để đi qua khu vực Cái Mép, Thị Vải. 

Nhơn Trạch – HCM copy

Nhơn Trạch – ĐN cách Tp.HCM chỉ một con sông.

Về kết nối vùng, Nhơn Trạch đang là cầu nối giữa Đồng Nai với TP. HCM, Bình Dương và Bà Rịa Vũng Tàu thông qua các tuyến giao thông quan trọng như đường Vành đai 3 sẽ khởi công dự án thành phần 1A trong quý 3/2012 (đoạn Tân Vạn – Nhơn Trạch). Tiếp đến là dự án cầu Cát Lái nối liền với Q.2, TP. HCM cũng đang triển khai, song song đó, cao tốc TP. HCM – Long Thành – Dầu Giây cũng đã được đề xuất tăng lên 8 – 12 làn xe nhằm đón đầu nhu cầu vận tải tương lai. Từ Nhơn Trạch cũng rất dễ dàng di chuyển đến sân bay Quốc tế Long Thành.

Đánh giá chung về Nhơn Trạch, các chuyên gia cho rằng giá BĐS sẽ tiếp tục leo thang tiệm cận với TP.HCM khi cầu Cát Lái, sân bay Long Thành chính thức khởi công. 

Trước sức hút đó, nhà đầu tư đã nhanh nhạy nắm bắt cơ hội. Đây cũng là yếu tố giúp tỉ lệ hấp thụ BĐS tại Nhơn Trạch luôn cao. Đặc biệt, những nền đất trải dọc theo kênh, rạch, bờ sông có pháp lý rõ ràng đang được nhà đầu tư quan tâm tìm kiếm.

0.00 avg. rating (0% score) - 0 votes

Trả lời

Email của bạn sẽ không được hiển thị công khai. Các trường bắt buộc được đánh dấu *

0898.99.56.58
icons8-exercise-96 chat-active-icon